Las hipotecas senior: un producto financiero con duras condiciones de acceso

El actual contexto de movilidad gracias al teletrabajo y el deseo de disponer de más espacios exteriores, ha propiciado el cambio de residencia de muchas familias. Así, vivir cerca de los hijos, el deseo de residir en la localidad de nacimiento, o la elección de un destino tipo vacacional para establecer su residencia habitual o de temporada tras la jubilación son las principales causas que mueven a una persona mayor a adquirir una vivienda y endeudarse, según explica Lola Alcover, secretaria del Consejo General de COAPI de España.

"Aun así, la demanda de hipoteca por parte de mayores de 65 años no es frecuente pues los fondos para costear la nueva vivienda suelen proceder de otros cauces, en la mayoría de las ocasiones de la venta del inmueble anterior, con lo que no necesitan financiamiento bancario”, explica Alcover.

Por otro lado, las entidades financieras no ofrecen una figura específica de hipoteca que se ajuste al perfil de edades más avanzadas y, a fin de asegurarse el cobro de la deuda, acostumbran a aplicar medidas rigurosas a la hora de tramitar préstamos de este tipo.

En este sentido, la solvencia, garantizada generalmente a través de unos buenos y saneados ingresos, y la vinculación del préstamo a otra persona más joven como garantía serán algunas de las características que el banco fijará para la concesión del préstamo.

Respecto al porcentaje de vivienda financiado, este también va ligado a la capacidad de pago del que lo solicita, aunque "no es nada probable que el importe concedido vaya más allá del 40 o 50% del valor de tasación”, indica Alcover.

La edad del solicitante es otro punto a tener en cuenta en la solicitud de hipotecas por parte de perfiles senior: “ninguna entidad bancaria va a conceder, en principio, un préstamo hipotecario en el cual la suma de la edad del solicitante más el del plazo de duración del crédito supere el rango de 75, cifra que en algunas firmas se reduce a 70”, apunta Alcover, que añade que, para una persona de 65 años, el plazo máximo de una hipoteca serían 10 años y 5 en los casos más restrictivos.

Según indica Alcover, existen otros tipos de financiación por parte de personas mayores, aunque la adecuación de cada producto dependerá de las necesidades del comprador. Una de estas posibilidades es la hipoteca inversa, un préstamo garantizado con una hipoteca que recae sobre una vivienda de propiedad del solicitante libre de cargas, y cuyo importe difícilmente superará el 50% de la tasación. “Cuando se alcanza dicho porcentaje, el mayor o dependiente deja de disponer de la renta y la deuda sigue generando intereses”, puntualiza Alcover.

La venta de la nuda propiedad es otra vía de financiamiento mediante la cual el propietario de una vivienda vende la titularidad de su casa a un tercero, estableciendo un precio y conservando el derecho de usufructo.

Esta, según señala Alcover, no es la vía más recomendable pues, aunque a efectos fiscales el cálculo del valor de cada una de las porciones está establecido por ley, dicha valoración no tiene ninguna incidencia a la hora de fijar el precio del inmueble en el libre mercado: “Quien adquiera la nuda propiedad de una vivienda, aunque ostente el derecho de ser dueño de la misma, no tendrá sin embargo el de poseer, disfrutar, ni percibir rentabilidad mientras dure el usufructo, y esto es algo que siempre va a condicionar a la baja lo que el mercado esté dispuesto a ofrecer”.

Por último, Alcover apunta a otro tipo de entidades ajenas al sector bancario que ofrecen hipotecas para personas 'senior' de hasta 70 años y con un tope de duración de hasta los 85 años del prestatario, aunque a un tipo de interés más elevado. "En cualquier caso, se debe estudiar detenidamente todas las opciones y, en caso de no disponer de los conocimientos necesarios, dejarse asesorar por profesionales expertos en la materia para reducir el riesgo", concluye Alcover.