La reserva del 30% para VPO en Barcelona ahuyenta a los inversiones hacia Madrid

La normativa de Barcelona que obliga a reservar un 30% de las nuevas promociones y grandes rehabilitaciones a vivienda protegida (VPO) está ahuyentando muchas inversiones inmobiliarias hacia Madrid y otros municipios del área metropolitana sin estas restricciones.

Así lo aseguran los promotores catalanes, que lamentan que el ayuntamiento de Barcelona esté aplicando una norma que ha sido aprobada "de espaldas al sector" y que, lejos de impulsar el mercado de vivienda protegida, va a suponer -está suponiendo ya, afirman- un freno a la actividad inmobiliaria.

El consistorio barcelonés aprobó en diciembre de 2018 la obligación -salvo algunas excepciones- de destinar a vivienda asequible un 30% de la superficie de todas las obras de nueva construcción y grandes reformas en parcelas de más de 600 metros cuadrados.

El presidente de la Asociación de Promotores de Cataluña (APCE), Xavier Vilajoana, lamenta que la administración local haya traspasado al sector privado una responsabilidad que es suya, como es la creación de vivienda protegida, y critica especialmente que la medida se aprobara sin contar con la opinión de los empresarios, que son los que conocen el mercado.

"No se ha conseguido el objetivo que se pretendía", asegura Vilajoana, que precisa que "se podrían contar con los dedos de una mano" las licencias de obra nueva solicitadas por los promotores tras la entrada en vigor de la nueva normativa.

"Los promotores no tenemos ningún problema en hacer vivienda asequible, pero queremos que se haga como corresponde y de la manera que toca", señala Vilajoana, consejero delegado del grupo Euroconstruc, que recuerda que más del 70% de las promociones ejecutadas por su empresa corresponden a protección oficial.

El presidente de APCE, asociación que reúne a más del 80% de los promotores de Cataluña, advierte de que muchas empresas que solían edificar en Barcelona ahora han desviado sus inversiones hacia otras ciudades del área metropolitana, como L'Hospitalet de Llobregat, Sant Just Desvern, Molins de Rei o Montcada i Reixac, y también hacia Madrid.

"Hay mucha inversión que se va a otras zonas. Cerca de Barcelona, L'Hospitalet es la gran beneficiada, y eso es una realidad, no es hacer ninguna hipótesis", asevera Vilajoana, que teme que la capital catalana "pierda fuelle" a corto y medio plazo.

Hay promotoras barcelonesas, como Petrus, que tradicionalmente habían centrado su actividad en la capital catalana, pero que, tras la aplicación de la nueva norma, han optado por abandonar la plaza y focalizar sus inversiones en otras ciudades.

"Hay muchos empresarios que ya no creen en esta ciudad y que se sienten asfixiados. Por eso, hay promotores catalanes que se han ido a Madrid y a otros municipios del Baix Llobregat, el Vallès o el Maresme que ofrecen posibilidades de crecer", explica Sergio Rabassa, director de Desarrollo de Petrus. Este directivo considera que "lo peor que se puede hacer en los mercados es intervenirlos" y avisa que existe una fuerte demanda de obra nueva en Barcelona, por lo que si no se produce nueva oferta los precios irremediablemente van a subir.

La Llave de Oro, otra de las grandes promotoras catalanas, también reconoce que la obligada reserva del 30% para VPO en Barcelona está afectando ya al mercado, donde los proyectos que se están desarrollando, asegura, son fruto de solicitudes previas a la entrada en vigor de la normativa. "Hay una casi nula solicitud de nuevas licencias. Los promotores no están haciendo prácticamente nada en Barcelona y si hay menos oferta los precios pueden subir", comenta Ferran Marsà, consejero delegado de La Llave de Oro, que señala que esta situación repercutirá también en las arcas municipales, que dejarán de ingresar recaudaciones millonarias procedentes de la actividad inmobiliaria. Marsà remarca que La Llave de Oro hace 75 años que está en Barcelona y que no se irá, aunque tampoco se quedará "de brazos cruzados" y buscará nuevas oportunidades de negocio fuera de su ciudad de origen. La promotora, de hecho, ha abierto recientemente delegación en Madrid y ha realizado las primeras compras de suelo en la capital: "Esto forma parte del plan de expansión de la empresa, pero todo ayuda", subraya el CEO de La Llave de Oro.

Los promotores coinciden en que en muchos casos "no sale a cuenta" levantar un edificio cuando se tiene que reservar el 30% a vivienda social y destacan además el "difícil encaje" que puede tener que en un mismo edificio haya propietarios de vivienda libre y protegida.

Sergio Rabassa lanza asimismo una advertencia sobre un problema que puede conllevar la nueva norma, y es que muchos propietarios de edificios rehúsen rehabilitarlos ante la obligación de reservar el 30% del techo a VPO, con el consecuente envejecimiento del parque de viviendas.

El ayuntamiento de Barcelona, por contra, defiende que esta medida "no ha parado la construcción de viviendas", pues desde la aplicación de la norma el número de licencias concedidas de viviendas libres es similar a otros años: en 2017 se alcanzaron las 1.823; en 2018 las 2.526 y en 2020 se superaron las 2.100.

"La medida del 30% está dando sus frutos, ahora que es de aplicación a todos los expedientes", señalan fuentes municipales, que estiman que en el primer año de aplicación completa de la medida -durante dos años se hicieron algunas excepciones-, y pese a la situación actual, se generarán 150 nuevos pisos protegidos.

En total, durante estos dos años y medio de aplicación de la norma se han tramitado 80 expedientes que incluyen 1.299 viviendas.

De estos expedientes, 57 han quedado exentos de aplicar el 30% de VPO porque tenían certificado urbanístico o porque han justificado que habían hecho una compraventa antes de julio de 2016. En total, estos expedientes hubieran supuesto 425 pisos protegidos.

Los otros 23 expedientes incluyen 308 viviendas y una previsión de 120 pisos de protección para los próximos meses.

Pese a las críticas de los promotores, el Ayuntamiento de Barcelona reafirma su apuesta por esta actuación para impulsar la creación de VPO en la ciudad y recuerda que, para "corresponsabilizar al sector", está trabajando en una campaña de inspección "para evitar la ilegalidad" y en medidas para divulgar la medida y facilitar su comprensión.

"Sentimos que no se nos ha tenido mucho en cuenta a la hora de plantear este tema. Somos parte del problema y también parte de la solución", señala Ferran Marsà, que asegura que el sector tiene propuestas para intentar paliar la crisis de vivienda que sufre Barcelona, aunque no se le tiene en cuenta.

El presidente de los promotores, Xavier Vilajoana, afirma que están en contacto con el ayuntamiento y confía en que, pese a todo, "se podrá reconducir la situación".