Aplazamiento en el pago de las rentas de contratos de arrendamiento de uso distinto de vivienda durante la crisis sanitaria del Covid-19
La declaración de estado de alarma para afrontar la crisis sanitaria derivada del virus Covid-2019 ha traído consigo toda una serie de restricciones en la esfera de nuestros derechos y libertades con importantes repercusiones en la esfera empresarial que han determinado, en unos casos, el cierre de muchos negocios al no tratarse de actividades declaradas esenciales, o la reducción muy significativa de sus ingresos, en otros.
Desde que se declarara dicha situación el pasado 14 de marzo, se han sucedido las normas de distinto rango tendentes a paliar las consecuencias negativas en diferentes órdenes. Sin embargo, desde el ámbito de la empresa, se echaba de menos que se abordara una de las mayores preocupaciones que afectan al titular de una actividad: el pago de la renta del local donde se desarrolla aquella.
Ese imperdonable olvido ha tratado de paliarse con la aprobación el pasado 21 de abril del Real Decreto-ley 15/2020, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo.
Ya en su exposición de motivos, la norma reconoce expresamente que “la falta de ingresos o la minoración de los mismos durante el período que dure el estado de alarma puede dar lugar a la incapacidad financiera de autónomos y pymes para hacer frente al cumplimiento, total o parcial, de sus obligaciones de pago de renta de locales en alquiler que pone en serio riesgo la continuidad de sus actividades”. E igualmente se recuerda que la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, no prevé en su articulado causa alguna de exclusión del pago de la renta por fuerza mayor o por declaración de estado de alarma u otras causas.
Ante este panorama tan desalentador, el legislador ha querido diferenciar dos situaciones:
Por un lado, los arrendamientos para uso distinto de vivienda con grandes tenedores, entendiendo por estos a los arrendadores que sean, bien una empresa o entidad pública de vivienda, bien una persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2.
En estos casos, si no se ha llegado a un acuerdo previo entre las dos partes del contrato, el arrendatario podrá solicitar, dentro del plazo de un mes desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley, una moratoria en el pago de la renta por el período que dure el estado de alarma y sus prórrogas, con un límite máximo de cuatro meses. La moratoria será automática, esto es no dependerá de la voluntad del arrendador, y la renta aplazada se abonará mediante su fraccionamiento en cuotas en los siguientes dos años, sin que se puedan aplicar penalizaciones ni devengos de intereses.
Por otro lado, el resto de los arrendamientos; en ellos, el arrendatario podrá solicitar la misma prórroga en idénticos términos, pero dependerá de la voluntad del arrendador concederla o no.
Igualmente, se permite para estos arrendamientos que las partes puedan disponer libremente de la fianza y la destinen para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia, con la obligación de ser respuesta en el plazo de un año o en el que reste de vigencia del contrato, si fuera inferior a una anualidad.
Por lo que se refiere a los requisitos para poder acogerse a estas medidas, se distingue entre si el local afecto a la actividad económica está arrendado a un autónomo o a una pyme.
Si el arrendatario es autónomo es necesario que se encuentre afiliado y en situación de alta en la fecha de la declaración del estado de alarma en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA. Además de ello, su actividad ha de haber quedado suspendida por disposición normativa, o bien que, sin haberse interrumpido, haya experimentado una reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
En el caso de las pymes, a los requisitos anteriores se le añade que no superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital, a saber: a) que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros; b) que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros y c) que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.
Como se puede ver estas medidas sólo pueden resultar interesantes para el arrendatario en el caso de que el arrendador sea un gran tenedor de viviendas pues la moratoria es obligatoria para este, no así en el resto de los contratos, la inmensa mayoría me atrevería a decir, donde dependerá exclusivamente de la voluntad del arrendador.
Ante este panorama de una deficiente respuesta legislativa, el mejor consejo que se puede dar a las partes del contrato es que traten de llegar a acuerdos que permitan salvar la continuidad del arrendamiento del local y, en consecuencia, de la actividad en él desarrollada.