Moratoria de pago de deudas hipotecarias para la adquisición de vivienda habitual durante la crisis sanitaria provocada por el Covid-19

El Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del Covid-19 ha adoptado, como medida urgente, una moratoria en el pago de deudas hipotecarias para la adquisición de la vivienda habitual con la finalidad de proteger a los deudores hipotecarios sin recursos económicos y evitar así que puedan perder sus viviendas.

Analizaremos aquí de manera muy gráfica cuáles son los requisitos que han de concurrir para poder acogerse a esta moratoria:

1)  Supuestos de aplicación (Artículo 8):

Existencia de un préstamo o crédito garantizado con hipoteca inmobiliaria para la adquisición de la vivienda habitual.

El deudor ha de encontrarse en alguno de los supuestos de vulnerabilidad económica establecidos en el Real Decreto-Ley.

Las medidas se aplicarán también a los fiadores y avalistas del deudor principal, respecto de su vivienda habitual y con las mismas condiciones que las establecidas para el deudor hipotecario.

2) ¿Qué se entiende por vulnerabilidad económica a efectos del Real Decreto-Ley?

El artículo 9 establece distintos supuestos:

a) Que el deudor hipotecario pase a estar en situación de desempleo o, en caso de ser empresario o profesional, sufra una pérdida sustancial de sus ingresos o una caída sustancial de sus ventas (entendiéndose por tal cuando el descenso sea de al menos un 40%).

b) Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar ⁽¹⁾ no supere, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria los siguientes límites:

i. Con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM). ⁽²⁾

ii. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental.

iii. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.

iv. En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cuatro veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.

v. En el caso de que el deudor hipotecario sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cinco veces el IPREM.

c) Que la cuota hipotecaria, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

d) Que, a consecuencia de la emergencia sanitaria, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda. Se entiende que es así cuando el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,3.

(1) Se entiende por unidad familiar la compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda.

(2) IPREM mensual 2020: 537,84 euros, tres veces el IPREM: 1.613,52 euros al mes.

3) ¿Cómo se acredita que se cumplen los requisitos?

El artículo 11 nos indica cuáles son los documentos que se han de presentar ante la entidad acreedora:

a) En caso de situación legal de desempleo, mediante certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.

b) En caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia, mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

c) Número de personas que habitan la vivienda:

i. Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho.

ii. Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.

iii. Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.

d) Titularidad de los bienes:

i. Nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.

ii. Escrituras de compraventa de la vivienda y de concesión del préstamo con garantía hipotecaria.

e) Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según el real decreto-ley.

4) Petición y concesión de la moratoria.

Los deudores podrán solicitar esta moratoria ante la entidad acreedora hasta quince días después del fin de la vigencia del decreto-ley, acompañándola de los documentos indicados.

Una vez solicitada, la entidad acreedora procederá a su implementación en un plazo máximo de 15 días.

5) ¿Qué efectos tiene la moratoria?

La solicitud moratoria conllevará la suspensión de la deuda hipotecaria durante el plazo estipulado para la misma (la norma no establece duración) y la consiguiente inaplicación durante el periodo de vigencia de la moratoria de la cláusula de vencimiento anticipado que conste en el contrato de préstamo hipotecario.

Durante el periodo de vigencia de la moratoria la entidad acreedora no podrá exigir el pago de la cuota hipotecaria, ni de ninguno de los conceptos que la integran (amortización del capital o pago de intereses), ni íntegramente, ni en un porcentaje. Tampoco se devengarán intereses, ni ordinarios, ni de demora.

6) ¿Qué ocurre si el deudor se beneficia de manera indebida de la moratoria sin reunir los requisitos?

Será responsable de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de las medidas de flexibilización, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta del deudor pudiera dar lugar.

El importe de los daños, perjuicios y gastos no podrá resultar inferior al beneficio indebidamente obtenido por el deudor por la aplicación de la norma.

El Real Decreto-Ley establece que también incurrirá en responsabilidad el deudor que, voluntaria y deliberadamente, busque situarse o mantenerse en los supuestos de vulnerabilidad económica con la finalidad de obtener la aplicación de estas medidas, correspondiendo la acreditación de esta circunstancia a la entidad con la que tuviere concertado el préstamo o crédito.