¿Se pueden reclamar los gastos indebidamente cobrados a consumidores en la suscripción de préstamos con garantía hipotecaria?

En la ya larga lucha por los derechos de los consumidores frente a las grandes compañías han ocupado un lugar destacado las reclamaciones frente a las entidades financieras y entre ellas, en particular, las relacionadas con la suscripción de préstamos con garantía hipotecaria.

Dentro de estas últimas las que demandan el reintegro de ciertos gastos indebidamente cargados a los consumidoreshan cobrado en los últimos tiempos especial relevancia tanto por su número como por los ríos de tinta a que han dado lugar en los medios de comunicación.

Si usted suscribió un préstamo con garantía hipotecaria con anterioridad al año 2019, es altamente probable que cuente con una cláusula en la que, con esta redacción o bien otra muy parecida, se viene a establecer que: serán de cuenta del prestatario todos los gastos que origine esta escritura hasta su inscripción en el Registro de la Propiedad, incluidos los correspondientes a aranceles notariales y registrales, gatos de tramitación ante cualquier Oficina pública e impuestos, gastos y tributos presentes y futuros que graven la operación.

La claridad con la que estaba redactada esta cláusula unida al hecho de que prácticamente la totalidad de las entidades financieras las incluyeran en sus contratos hacía pensar a los prestatarios que no tenían más remedio que aceptarla y abonar, en consecuencia, todos los gastos que traía consigo la formalización de un préstamo. Pero lo cierto es que ni era, ni es así, en absoluto.

Frente al argumento recurrente de la banca cuando erademandada de que existe el principio de libertad de pacto que convierte en casi ley las condiciones que las partes firmen en un contrato, se oponen las legislaciones europea y estatal defensoras de los derechos de los consumidores y usuarios.

En aplicación de ellas, nuestro Tribunal Supremo ha tenido ocasión de pronunciarse en varias ocasiones (por ejemplo en la Sentencia de pleno 705/2015 de 23 de diciembre) declarando la abusividad de las cláusulas que, en contratos de préstamo con consumidores, sin negociación y de manera predispuesta, atribuyen indiscriminadamente al consumidor el pago de todos los gastos que genera la operación.

El problema que se ha venido produciendo era la necesidad de determinar a quién correspondía el pago de cada uno de los gastos, pues la normativa en vigor no lo fijaba con precisión, obligando así a los consumidores a acudir a los órganos jurisdiccionales para que fueran estos los que establecieran qué gastos habían de sufragar y cuales no por ser abusivos.

Esta situación se corrige con la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, cuyo artículo 14 establece de manera clara cuál ha de ser la distribución de gastos, disponiendo que corresponderán al prestamista los gastos de gestoría, los aranceles notariales de la constitución del préstamo y los gastos de inscripción de las garantías en el registro de la propiedad. Por su parte, al prestatario, esto es quien recibe el préstamo, le corresponderán los de tasación del inmueble.

Ahora bien, dicha Ley no tiene carácter retroactivo por lo que no se aplica a los préstamos concertados con anterioridad a su entrada en vigor ¿Qué ocurre entonces con los préstamos suscritos con anterioridad a esa fecha? ¿Se pueden recuperar algunas de las cantidades indebidamente abonadas?

La Sentencia de Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de fecha 23/01/2019 fija cuáles son los gastos que se pueden reclamar por el consumidor:

-Gastos de notaría.

Dichos gastos se encuentran regulados por arancel tal y como fija el artículo 63 del Reglamento Notarial, estableciendo el arancel que "La obligación de pago de los derechos corresponderá a los que hubieren requerido la prestación de las funciones o los servicios del Notario y, en su caso, a los interesados (…)".

El Tribunal Supremo entiende que la intervención notarial interesa a ambas partes, y por ello concluye que los costes de la escritura matriz deben distribuirse por mitad.

-Gastos de registro de la propiedad.

El Arancel de los Registradores de la Propiedad no contempla una regla semejante a la de los del Notarios,sino que se los imputa directamente a aquél a cuyo favor se inscriba o anote el derecho.

Basándose en ello, el Tribunal Supremo entiende que como la garantía hipotecaria se inscribe a favor del banco prestamista, le corresponde a éste el pago de los gastos que ocasione la inscripción de la hipoteca. 

-Gastos de gestoría.

Recuerda el Tribunal Supremo que respecto de estos gastos no existe norma legal que atribuya su pago al prestamista o al prestatario, pero analizando que su empleo no es necesario y que actúa en beneficio o interés tanto del banco como del cliente, establece que el gasto generado por este concepto sea sufragado por mitad.

-Gastos de tasación del inmueble.

Nuestro Alto Tribunal, sin embargo, no se ha pronunciado respecto de los gastos de tasación del inmueble, absolutamente necesarios para poder formalizar el préstamo.

En este punto, las distintas Audiencias Provinciales mantienen posturas dispares que van desde las que entienden que puede imponerse al consumidor (Albacete, por ejemplo) a las que defienden que se han de compartir (entre ellas Barcelona) o quienes consideran, como la de Murcia, que su abono corresponde a la entidad financiera por haberlos establecido de manera abusiva a la otra parte.

En conclusión, sí es posible entablar una reclamación solicitando la declaración de nulidad de la cláusula del préstamo que establece la obligatoriedad de pago de todos los gastos y el reintegro de las cantidades que correspondía abonar a la entidad financiera pero que fueron pagados por el prestatario.