¿Quién elige el notario en la compraventa de una vivienda?
El Reglamento de la organización y régimen del Notariado, aprobado por Decreto de 2 de junio de 1944, define a los notarios como funcionarios públicos y a su vez como profesionales del Derecho.
En su condición de funcionarios ejercen la fe pública notarial lo que significa:
- En la esfera de los hechos, la exactitud de los que el notario ve, oye o percibe por sus sentidos.
- En la esfera jurídica, la autenticidad y la fuerza probatoria de las declaraciones de voluntad que efectúan las partes en el documento público en el que el notario interviene.
En su vertiente de profesionales del Derecho los notarios tienen la misión de asesorar a quienes reclamen su intervención y aconsejarles los medios jurídicos más adecuados para alcanzar los fines que se propongan siempre, claro está, que sean lícitos.
Otro elemento importante en la organización del Notariado para la cuestión que en este artículo planteamos es que los particulares pueden elegir libremente al notario al que desean acudir. Así se establece con carácter general en los artículos 3 y 127 de su Reglamento que llega a decir que la libre elección de notario es un elemento clave para la libre concurrencia entre todos ellos.
También es importante tener en cuenta que a la hora de redacción de los instrumentos públicos (escrituras) el notario tiene la obligación de asesorar a las partes con imparcialidad y velar por los derechos de los consumidores y usuarios, por lo que la libre elección de notario se convierte en la práctica en una manera de asegurar aún más su autonomía, independencia e imparcialidad.
Por otro lado, establece el Reglamento que la retribución de los notarios la han de abonar quienes reclamen sus servicios y está regulada por un arancel que aprueba el Gobierno.
Ahora bien, ¿qué es lo que ocurre en las compraventas de viviendas donde son varias las partes que han de concurrir al otorgamiento de la escritura?
Para responder a esta pregunta hemos de distinguir aquellos supuestos en los que el vendedor es una persona física o jurídica que se dedica habitualmente a la venta de viviendas (un promotor, por ejemplo) de aquellos otros en los que la transmisión se produce entre particulares.
En el primero de los casos, el derecho de elección corresponderá al adquirente o cliente, si bien es cierto que el comprador tiene ciertas limitaciones en este particular, ya que el reglamento notarial impide que se pueda imponer un notario que carezca de una conexión razonable con el negocio en el que ha de intervenir.
Es importante, además, saber que el artículo 89.8 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, considera abusivas aquellas cláusulas que supongan un pacto de renuncia o transacción respecto del derecho del consumidor a la elección del fedatario público en la compraventa.
Por el contrario, si la compraventa de la vivienda tiene lugar entre particulares, el reglamento notarial establece que se habrá de estar a lo que las partes acuerden y si no existiera pacto, el derecho de elección corresponderá al obligado al pago de la mayor parte de los aranceles.
La anterior disposición se complementa con lo dispuesto en el artículo 1455 del Código Civil que a propósito del contrato de compraventa establece que “los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario”.
De lo que acabamos de exponer se concluye que entre particulares en primer lugar rige el acuerdo al que hayan llegado las partes, pero si no lo hay, corresponderá la elección del notario a quien vaya a pagar la mayor parte de los aranceles que conlleve la operación de compraventa, que atendiendo a lo dispuesto en el Código Civil es el vendedor.
Finalmente conviene señalar que el artículo 127 del Reglamento Notarial establece que los notarios tienen el deber de respetar la libre elección de notario que hagan los interesados y se abstendrán de toda práctica que limite la libertad de elección de una de las partes con abuso derecho o infringiendo las exigencias de la buena fe contractual.