Hoy en Carrillo Asesores hablaremos sobre el régimen especial de entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas. ¿Sabía usted que puede obtener ventajas fiscales por su sociedad dedicada a dicha actividad si cumple una serie de requisitos?
Régimen especial de entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas
Acogerse a dicho régimen puede proporcionarle una serie de bonificaciones que quizás usted no sabía y a partir de ahora lo tenga muy en cuenta por su ostentoso aliciente fiscal.
Se aplicará un 85% de bonificación sobre la cuota íntegra que corresponda a las rentas derivadas del arrendamiento de viviendas que cumplan los requisitos que más adelante expondremos. Si el arrendatario es discapacitado y en la vivienda se han realizado obras e instalaciones de adecuación, usted puede obtener una bonificación de hasta el 90%. En definitiva, este incentivo fiscal se aplica sobre los ingresos netos derivados del alquiler. Es decir, que tiene en cuenta los gastos directos e indirectos atribuibles a dichas rentas.
Sin embargo, respecto de la exención del artículo 21 de la LIS señalar que en este régimen el beneficio queda limitado al 50% de las rentas procedentes de dividendos y transmisión de participaciones en las sociedades que aplican el régimen de arrendamiento de viviendas. Es sin duda importante porque supone una desventaja para inversores en este tipo de entidades.
Este régimen es opcional y se aplicará a las entidades que tengan como actividad económica principal el arrendamiento de viviendas (junto con trasteros y plazas de garaje hasta un máximo de 2) situadas en territorio español, aunque es compatible con la realización de otras actividades complementarias y con la transmisión de los inmuebles arrendados una vez transcurrido el período mínimo de mantenimiento.
Requisitos para acogerse al régimen especial de entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas
Deben de cumplir los siguientes requisitos para poder acogerse a este régimen especial:
- El número de viviendas que generan el patrimonio de la sociedad tienen que estar arrendadas u ofrecidas en arrendamiento. Este tiene que ser en todo momento igual o superior a 8.
- Las viviendas tienen que permanecer arrendadas u ofrecidas en arrendamiento durante al menos tres años. El incumplimiento de este requisito implicará para cada vivienda, la pérdida de la bonificación que hubiera correspondido.
- Contabilización separada de cada inmueble. Para saber la renta correspondiente a cada vivienda
- En el caso de entidades que desarrollen actividades complementarias a la actividad económica principal de arrendamiento de viviendas, que al menos el 55%:
- De las rentas del período impositivo, excluidas las derivadas de la transmisión de los inmuebles arrendados una vez transcurrido el período mínimo de mantenimiento, o alternativamente
- Del valor del activo de la entidad sea susceptible de generar rentas que tengan derecho a la bonificación.
Incompatibilidades
Este régimen especial de entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas es incompatible con otros regímenes especiales, excepto:
- Consolidación fiscal.
- Transparencia fiscal internacional.
- Fusiones, escisiones, aportaciones de activo y canje de valores.
- Determinados contratos de arrendamiento financiero.
¿Deberá tener obligatoriamente una persona a jornada completa la actividad económica para acogerse a la bonificación?
De acuerdo al Art. 27.2. LIRPF es obligatorio pero existen controversias en torno a esta cuestión. El STS en la sentencia 658/2012 establece que no es obligatorio tener una persona a jornada completa para acogerse a dicho régimen, ya que se puede demostrar por otras vías el ejercicio de la actividad económica principal. Los TSJ de Castilla La Mancha, Murcia, Cantabria, Andalucía (Málaga y Granada) argumentan que no es requisito obligatorio. Si lo fuera estaría incluido como condición necesaria junto al nº de viviendas, contabilidad individualizada, etc.
Discrepancias entre IRPF e IS
Existen discrepancias entre la visión de este supuesto dependiendo si es para IRPF o para IS.
IRPF
En torno al IRPF cabe decir que “se entenderá que el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica, únicamente cuando para la ordenación de esta se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa”.
IS
En cuanto al IS, encontramos una definición más adaptada a la propia naturaleza de las personas jurídicas. De acuerdo a la consulta vinculante V2826-16, se admite e incluso se recomienda externalizar las tareas de gestión de la actividad de arrendamiento al considerarse más eficiente que la mera contratación de un empleado.
Personas físicas
Enfocándonos en las personas físicas, señalar que podemos encontrar dos situaciones en función de la contratación o no de un empleado a jornada completa. De no tenerlo, tributaremos en IRPF por rendimiento del capital inmobiliario y encontraremos limitaciones en cuanto a la deducibilidad de algunos gastos. Mientras que si disponemos del empleado en jornada completa tributaremos por actividad económica y podremos deducirnos la totalidad de los gastos en los que incurra la actividad así como no generar imputaciones de renta y no reducir el rendimiento neto para las edificaciones afectas no arrendadas.
Dicho empleado contratado a jornada completa es un requisito recurrente a lo largo de la norma fiscal en lo concerniente a personas físicas, pero también puede terminar por afectar a las sociedades dedicadas al arrendamiento de vivienda.
Así, para las personas físicas detrás de las empresas acogidas al régimen especial que poseen participaciones en el capital de las mismas, el tema del arrendamiento de vivienda puede salirles caro si la actividad no tiene al menos una persona contratada con contrato laboral y a jornada completa. De esta manera pueden perder los incentivos que existen para la empresa familiar. Estos incentivos suponen una exención por la tenencia de dichas participaciones en el IP. También una exención parcial en ISD (99% en Murcia) por la sucesión empresarial.
