Soy extranjero, europeo, inglés o de un tercer Estado que no forma parte de la UE. y quiero comprar una vivienda en España. Hoy contestamos todas las preguntas frecuentes que nuestros clientes extranjeros nos realizan en la primera consulta y conferencia para asegurarse que el negocio de su vida, disfrutar de su jubilación en España será posible, seguro y legal.
¿Qué debo hacer para vivir y comprar una vivienda en España?
A continuación te desglosamos los aspectos más relevantes.
¿A quién acudir?
Siempre a un abogado que hable español y su lengua nativa. En Carrillo Asesores hablamos inglés, alemán y francés, aunque nuestra experiencia y la de nuestros profesionales nos lleva a lejanos países como China y África, consúltanos.
Si no es un abogado, siempre decimos al menos consulta a un Notario. Os dejamos el link de la página oficial del notariado en España. https://www.notariado.org/portal/elige-a-tu-notario
¿Cuál es el primer paso para comprar una vivienda en España?
La obtención del NIE. Para ello podrás hacerlo directamente a través de nuestra web, realizando una consulta, y nuestro Departamento Internacional lo hará por ti. El NIE (Número de Identidad de Extranjeros), es la identificación necesaria para hacer el contrato de compra-venta y para demás gestiones administrativas como la de pagar los impuestos correspondientes. Puedes solicitar el NIE en una comisaría de Policía en España o en la embajada española de tu país, presentando el formulario EX-15, y siendo su expedición inmediata. Os dejamos el formulario: https://extranjeros.inclusion.gob.es/ficheros/Modelos_solicitudes/mod_solicitudes2/15-Formulario_NIE_y_certificados.pdf
Apertura de una cuenta corriente en España
Si ya elegiste la vivienda y pactaste el precio, ahora toca apertura una cuenta corriente en España, y demostrar que el dinero que procede de una cuenta extranjera cumple con la Ley española contra el blanqueo de capitales. Para ello, serán necesarios tus datos y un domicilio en España, por ejemplo, si ya tienes un contrato de arras de la compraventa, esa misma dirección. Si no puedes desplazarte, un poder especial a tu abogado facilitará la tarea de dicha apertura bancaria. Una vez realizado el trámite, desde su cuenta extranjera podrá realizar transferencias para el pago de la compra, o la realización de la hipoteca, además del pago de los impuestos y los gastos de suministro, etc., según tengamos previsto.
¿Qué aspecto legal será el principal?
La comprobación del bien en el REGISTRO DE LA PROPIEDAD. Esta expedición de la NOTA SIMPLE, nos ofrecerá una visión jurídica de seguridad, solvencia y garantía de la operación, siendo el coste inferior a 10 euros. Os dejamos el enlace de su solicitud digital en el órgano publico encargado en España a tal efecto: https://sede.registradores.org/site/invitado/propiedad/busqueda?nr=true#noback
El contrato
Os recomendamos sea la redacción del compromiso alcanzado por ambas partes, la vendedora y la compradora, por lo que las voluntades de las 2 estén claras, ya que en ocasiones se pactan arras, alquileres con opción a compra, hipotecas, garantías recíprocas, condiciones resolutorias, etc. Para ello es preferible acudir al abogado que nos diga qué nos conviene según seamos el VENDEDOR o el COMPRADOR. Y si además no entendemos el idioma técnico con mayor motivo.
¿Es obligatorio firmar ante NOTARIO para comprar una vivienda en España?
La realidad de la legislación española es que para que tu casa tenga las garantías frente a 3os es necesario que se firme ante notario, y acceda la escritura al registro tras el pago de los correspondientes impuestos. Aquí os aconsejamos busquéis una Notaria que haga doble columna, o un abogado nativo parlante de vuestra lengua materna, como es nuestro caso. Otra cosa es quien elige el notario, en los casos de compraventa, se realiza por quien paga la mayoría de los aranceles, en este caso el comprador. No renuncies a ello pese a pactar hipoteca.
La actualización CATASTRAL
Aconsejamos que en el cambio de titularidad si hay que regularizar alguna información métrica, de contenido, de dimensiones, novedades, regularizaciones al ser una finca rústica, en el momento de la venta, aprovechéis para actualizarlo.
Tramitación del pago de Impuestos
Esta parte preocupa y mucho a los extranjeros que en ocasiones no conocen la carga impositiva de impuestos en España, tanto nacionales, como locales, y de la tramitación. Hoy vamos a daros unas pinceladas, aunque nuestro Departamento de Derecho Fiscal lo gestionará por ti. Además, si tienes dudas, puedes visitar nuestra Guía Fiscal España que cubre estos y otros aspectos:
ITP: del 6 al 10%, depende de cada Comunidad Autónoma. Sólo se paga al adquirir una vivienda de segunda mano
AJD: entre el 0,5 y el 1,5%
IBI: impuesto local anual, que depende del valor catastral de entre el 0,4 y el 0,5% de dicho valor.
PLUSVALIA: cada ayuntamiento fija un porcentaje anual de incremento del valor catastral hasta un máximo del 3,5% anual
TASAS y Aranceles Costes de notaría: 0,03 al 0,45%. Tasas de registro: 0,02 al 0,18%
Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA): 10% del valor de la propiedad. Sólo se aplica si compras una casa nueva
Certificado Energético de la vivienda
Requisito obligatorio el CERTIFICADO ENERGÉTICO de la vivienda. Ahora en la venta es de obligado cumplimiento desde el año 2013 certificar por el técnico competente la valoración energética del inmueble, para poder adjuntarlo a la documentación de la operación. Si no tienes uno de tu confianza, podemos ayudarte, no te preocupes.
Otros consejos para comprar una vivienda en España
Si la vivienda es de venta por un particular, te aconsejamos no se tramite la baja los contratos de suministros energéticos, sino un cambio de titularidad, y que el vendedor te facilite las últimas facturas. Que si es un inmueble con comunidad de propietarios nos faciliten el Certificado de la misma de encontrarse el bien al corriente de los pagos, ya que sino la deuda recaerá sobre el nuevo adquirente.
Si la vivienda es de compra al promotor y es compra sobre plano, te recomendamos veas memorias de calidades, fechas de entregas, penalizaciones, responsabilidad sobre vicios y defectos visibles de acabados. Y que lo tengas en cuenta para la firma del notario.
Un último detalle, todas las gestiones puedes hacerlas por ti mismo, pero si no quieres perder tiempo de espera en las administraciones públicas, largas colas y no sabes dónde acudir, contrata a Carrillo Asesores, nuestro Departamento Jurídico e Internacional serán quienes te entreguen las llaves de tu sueño y descanso ganado durante toda tu vida.
