La Ley 10/2022, de 14 de junio, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, en su artículo 2ª, modifica la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.
En el párrafo tres del antedicho artículo se modifica el artículo veintiuno-Procedimiento monitorio especial para reclamación de cuotas de Comunidad- que para empezar pasa a denominarse: “Impago de los gastos comunes, medidas preventivas de carácter convencional, reclamación judicial de la deuda y mediación y arbitraje.”
MEDIDAS
1º Se autoriza la adopción de nuevas medidas especiales para combatir la morosidad como la posibilidad de que la comunidad acuerde el establecimiento de intereses superiores al interés legal del dinero como recargo a los morosos que no podrán tener efectos retroactivos, ni tener el carácter de abusivos.
También se establece la posibilidad de acordar en junta la privación temporal del uso de servicios o instalaciones comunes, como por ejemplo la piscina, la pista de tenis o la zona de barbacoa.
Estas medidas no podrán tener tampoco carácter retroactivo, no pueden ser desproporcionadas ni afectar a la habitabilidad del inmueble, prohibiéndole por ejemplo al moroso el uso del ascensor.
La Ley indica que las antedichas medidas podrán incluirse en los estatutos de la comunidad, sin embargo no se establece en la reforma ninguna mayoría cualificada distinta a la del artículo 5 de la LPH, que es la unanimidad.
Si no fueran inscritas en los Estatutos y se adoptaran como un simple acuerdo entendemos que podrán ser aprobadas por mayoría porque si no, otra interpretación parece ser contraria al espíritu de la Ley.
2º Se establece como norma general que los créditos comunitarios devengarán intereses desde que deba efectuarse el pago por parte del deudor.
3º La reforma especifica que para que el administrador pueda exigir judicialmente la deuda en fase monitoria, en fase declarativa nunca podría hacerlo, debe aprobarlo así la junta de propietarios mediante el oportuno acuerdo.
4º La reforma también elimina la necesidad de que el certificado de deuda emitido por el secretario, que necesariamente debe aportarse al proceso, tenga que llevar el visto bueno del presidente en los casos en que el secretario-administrador sea persona “con cualificación profesional necesaria” y entendemos que debidamente habilitado para ejercer la profesión, es decir, que esté colegiado. Debe de cumplirse también en estos casos la condición de que no vaya a ser el secretario administrador quien interponga la reclamación, en cuyo caso sí sería necesario el VºBº del presidente.
5º En la demanda del proceso monitorio cabrá incluir las cuotas aprobadas que se devenguen hasta la notificación de la deuda al moroso. Se ha perdido en esta reforma una oportunidad muy importante de extenderla a las que se vayan devengando hasta el fin del procedimiento, lo que evitaría nuevas juntas para liquidar de nuevo la deuda y nuevos procedimientos para reclamarla.
6º Se aclara que en la certificación de la deuda debe constar el importe adeudado y también su desglose, es decir, el detalle de la procedencia de la cantidad adeudada, recogiendo de esta manera la reforma lo que ya exigía la Jurisprudencia , el “detalle de la deuda”.
7º Como novedad entre los gastos que se podrán reclamar al moroso, incluso si paga antes de la presentación del monitorio, se incluyen expresamente “los derivados de la intervención del secretario- administrador”. Esta afirmación del legislador abre la puerta a establecer y repercutir unos honorarios del administrador por esas gestiones previas al monitorio además del puro gasto de notificación (burofax, etc.…) y en su caso por la interposición.
8º Se aclara por último la posibilidad de reclamar honorarios de abogado y procurador, aunque su intervención no sea preceptiva, extendiendo esta situación hasta la fase de ejecución del monitorio.
9º En los casos en los que exista oposición del moroso al monitorio, la sentencia deberá condenarle en costas, lo cual venía aplicándose por la Jurisprudencia, pero de esta manera lo convierte en norma.
10º Por último la reforma da carta de legalidad a algo que ya existía con anterioridad que es la posibilidad de reclamar las deudas a las comunidades mediante la resolución extrajudicial de conflictos como por ejemplo mediación o arbitraje, eso sí, siempre atendiendo a los procedimientos y formas que legalmente establezcan en estos procedimientos.
