El juzgado de Primera Instancia número 4 de Gandía (Valencia) ha acordado que se rebaje un 35,69% la renta de un local, propiedad del grupo Merlin, desde su reapertura en junio de 2020 hasta el pasado 9 de mayo, cuando terminó el segundo estado de alarma, pese a no registrar pérdidas de explotación.
En su sentencia, el magistrado aplica la cláusula 'rebus sic stantibus', que permite modificar un contrato ante un cambio sobrevenido y extraordinario como la actual crisis sanitaria, e insiste en que si bien el negocio no ha tenido pérdidas, sí que ha experimentado un descenso de ventas suficiente para no alcanzar su objetivo de "máximas ganancias".
Los arrendatarios recordaban en su demanda que "hasta el momento de la declaración del estado de alarma", el 14 de marzo de 2020, habían cumplido con todas sus obligaciones, y destacaban la inexistencia de cláusula alguna que previniera las consecuencias que podrían derivarse de una situación como la de la pandemia.
Se basaban así en el impacto causado primero por el cierre de la actividad y, más tarde, por las restricciones, lo que ha derivado en "falta de liquidez" y la caída de la "asistencia de clientes por miedo a contagios y por la limitación de los aforos".
Asimismo, consideraban que el grupo propietario del local había actuado de mala fe al no querer negociar un reequilibrio del contrato, pese al pacto por el que se comprometían a pagar, "mes a mes" y tras la apertura, un importe equivalente al que en condiciones normales habrían debido abonar, multiplicado por el porcentaje de facturación real obtenida sobre la media de 2019. Sin embargo, fue rechazado por Merlin, que ofreció "a cambio otra propuesta", calificada por los dueños del negocio como "mera propina, amenazando con una demanda de desahucio por falta de pago". De hecho, el arrendador se negó a recibir el pago parcial del alquiler y promovió finalmente el desahucio; si bien la justicia terminó por resolver el contrato, la sentencia está pendiente de recurso.
Ahora el juez estima parcialmente los argumentos al entender que la crisis del coronavirus ha producido "un grave perjuicio" a los arrendatarios, cuya actividad "estuvo del todo paralizada" al no ser esencial, y después se vio afectada por las limitaciones horarias, las restricciones de aforo y los cierres perimetrales.
Esto "produjo una alteración" reflejada en el descenso de ventas, continúa el titular del juzgado, que aclara que aunque no se hayan tenido pérdidas, "todo negocio se monta para obtener las máximas ganancias que se puedan, finalidad que se ha visto mermada".
No obstante, desestima la petición de los inquilinos de rebajar el alquiler y los gastos conforme a la caída de las ventas, que en 2020 fue del 40,88 %, sobre la base de que "el arrendatario asume mayor riesgo que el arrendador".
Aunque el juez acota los efectos de su decisión al levantamiento del último estado de alarma, que concluyó el pasado domingo, abre la puerta a que se puedan instar medidas que alteren las condiciones originales del contrato si se mantienen restricciones que afecten al local, consecuencia de la pandemia.
El socio de Fieldfisher Jausas Jordi Ruiz de Villa, que ha dirigido el procedimiento, muestra su satisfacción, pero cree que "no es acertado ligar la reducción del alquiler a la finalización del estado de alarma, porque los efectos de la pandemia sobre las ventas se van a alargar durante mucho más tiempo". El despacho ya ha presentado un escrito de aclaración porque el fallo "no es coherente" con uno de sus fundamentos, en el que "da a entender que la rebaja debería ser sobre renta y gastos, y no solo sobre renta".
Con independencia de la resolución, Fieldfisher Jausas recurrirá la sentencia para que se reconozca una mayor reducción y que ésta se extienda durante el plazo que duren los efectos económicos de la pandemia.
