“El confinamiento llegó como un tsunami y también las medidas del Gobierno, a base de decretos que se sucedían rápidamente y no siempre en la dirección adecuada”. El presidente de los promotores inmobiliarios de la Región de Murcia (APIRM), José Ramón Blázquez (1968), nos explica cómo está viviendo el sector inmobiliario la crisis del COVID-19 y cómo la sociedad ha cambiado el concepto de la vivienda. Blázquez destaca que el comportamiento de las empresas ha sido “ejemplar” desde que se decretó el estado de alarma, pero pide la actuación de las administraciones para poder afrontar la situación que estamos viviendo.
APIRM es una de las asociaciones sectoriales de la Federación Regional de Empresarios de la Construcción de Murcia (FRECOM), de la que Blázquez es vicepresidente de Urbanismo y Vivienda.
¿Cómo han vivido y están viviendo los promotores inmobiliarios de la Región de Murcia el estado de alarma y la nueva normalidad?
Al igual que el resto de sectores, hemos pasado por diferentes fases a medida que los acontecimientos se han ido sucediendo, a una velocidad de vértigo.
En un primer momento nos sorprendió la llegada de la pandemia, la rapidez de los contagios, la gravedad de la situación, la sanidad del país desbordada y el gran número de muertes. El confinamiento llegó como un tsunami y también las medidas del Gobierno, a base de decretos que se sucedían rápidamente y no siempre en la dirección adecuada. Fue un periodo de gran preocupación ante una situación que no podíamos imaginar tan solo unos días antes. Fue un periodo de mucha información, que en muchos casos era casi imposible asimilar.
La siguiente fase fue la de reaccionar e intentar mejorar la situación de cada una de las empresas. Nos pusimos a trabajar con las distintas administraciones en la resolución y avance de expedientes. Se consiguió avanzar y terminar aprobaciones.
La desescalada nos permitió cerrar operaciones (algunas que ya estaban en marcha y otras nuevas). Ha dado tranquilidad al sector, que ha visto como los precios y compromisos de la obra nueva se mantienen y que se continúa trabajando con relativa normalidad. El comportamiento de las empresas promotoras ha sido ejemplar. Se ha trabajado con gran responsabilidad, cumpliendo en todo momento las medidas sanitarias y generando confianza en el sector. Sin embargo, vemos con preocupación las medidas económicas que se están tomando desde el Gobierno, al tiempo que echamos en falta medidas que ayuden a las empresas a sortear esta situación.
¿Se han cambiado o modificado los conceptos de vivienda de los ciudadanos con el confinamiento?
Sí. Los ciudadanos han pasado mucho tiempo en sus casas y se han parado a pensar: qué les gusta de sus viviendas, qué echan en falta... A la hora de buscar vivienda, han pasado a tener más importancia características como la luz, las terrazas y las zonas ajardinadas, la amplitud o los espacios multiusos. Durante este confinamiento muchos han aprovechado el tiempo para buscar viviendas por internet y a analizar la oferta. Otros han decidido hacer reformas en sus casas. También ha cambiado el concepto del trabajo -que en muchos casos se puede desarrollar a distancia- lo que ha hecho que las búsquedas se hayan dirigido hacia viviendas más grandes y con más espacio, aunque estén más alejadas. Como dato positivo, se ha valorado más la vivienda a raíz de esta crisis.
¿Cómo se adapta el teletrabajo al sector de la promoción inmobiliaria?
Dentro de la promoción inmobiliaria hay actividades que se pueden realizar perfectamente a distancia, pero otras necesitan contacto personal. En una fase inicial, y me refiero a la búsqueda de información sobre las viviendas y promociones, localización de zonas, consulta de precios, características y planos, internet se ha convertido en una herramienta esencial. El teletrabajo ha funcionado muy bien en esta fase, lo que se ha traducido en un aumento de visitas a páginas web, más envío de información por correo electrónico y mayor atención telefónica.
A medida que el proceso avanza, el contacto personal se hace más necesario. La compra de vivienda es la inversión más importante en la vida de las personas. Lo normal es visitar el lugar y ver la promoción antes de comprar. Y por supuesto, la firma de documentos, ya sean privados o ante notario, se debe hacer personalmente.
¿Considera que el sector haya entrado en una nueva crisis?
Podemos decir que el mundo entero ha entrado en una nueva crisis, y que el sector promotor puede escaparse si se hacen los deberes bien, sobre todo desde la administración. A diferencia de la crisis de 2008, que fue una crisis de oferta, la actual es una crisis de demanda coyuntural motivada por una pandemia. El movimiento de personas se ha limitado y esto ha hecho que haya sido materialmente imposible comprar una vivienda. Al reanudarse la actividad se ha comprobado que los compromisos se mantienen y que las viviendas se continúan vendiendo. Por ello, el precio de la obra nueva se está manteniendo y no se ha producido el efecto apocalíptico que algunos pronosticaron al principio.
El primer dato a tener en cuenta es que la oferta es escasa, faltan viviendas. Además, la situación financiera de las empresas es muy sólida. Tanto empresas como hogares están mucho menos endeudados que en 2008 y el grado de profesionalización de las empresas es muy superior. El sector está preparado para enfrentarse a esta situación. También es importante prestar atención a la demanda. Dependiendo de la profundidad de esta crisis y el tiempo que dure, el poder adquisitivo de muchas familias se va a ver afectado, al igual que la decisión de compra de vivienda. Pero también es cierto que hay una demanda de vivienda latente. Si somos capaces de conseguir que el Estado garantice el pago de la entrada, y por tanto que la banca pueda financiar la totalidad del pago de la vivienda, utilizando los avales del ICO, una gran cantidad de compradores entrarían en el mercado. Desde la Asociación de Promotores a nivel nacional se está pidiendo a la administración que adopte esta medida. Una medida que supondría al menos 350.000 nuevos compradores de vivienda entraran al mercado y potenciaría enormemente el sector inmobiliario. Tendría un efecto neto muy positivo para las arcas públicas.
Tampoco podemos olvidar el papel que va a jugar en esta situación nuestro eterno socio, la banca. En estos momentos en las decisiones de financiación está primando la cautela y las operaciones se están estudiando de forma individual, lo que por supuesto va a retrasar el inicio de las nuevas inversiones y promociones.
A fecha de hoy, no hay una política definida por parte de la banca en relación con el sector. Para que el sector inmobiliario sea motor de la economía es fundamental que las instituciones financieras apuesten claramente por él.
También es muy importante el funcionamiento de las distintas administraciones públicas en la evolución de esta situación. Es imprescindible que se pongan los mecanismos para agilizar y simplificar los procedimientos y que haya mayor flexibilidad en el urbanismo (extremadamente rígido e incapaz de dar respuesta a las necesidades de la sociedad actual). Llevamos mucho tiempo demandando estos temas y una mayor seguridad jurídica, ante una situación como la que tenemos por delante es fundamental conseguir resultados. Desde la Asociación de Promotores venimos reivindicando muy activamente de las distintas administraciones las mejoras normativas y procedimentales necesarias para ello.
Recientemente presentó la Comunidad el nuevo decreto de vivienda protegida al Consejo Asesor del que APIRM forma parte, ¿Qué opinión tiene la asociación al respecto?
La vivienda protegida es una figura que tradicionalmente ha tenido mucha importancia en la promoción de viviendas en nuestra Región. En estos momentos se está utilizando muy poco porque desgraciadamente no existen ayudas y las ventajas de este tipo de promociones con respecto a las de vivienda libre son pocas.
En este escenario, es fundamental trabajar la normativa que afecta a la VPO y hacerla mas sencilla, ágil y flexible; de modo que los inconvenientes para desarrollar este tipo de promociones disminuyan y compense poner en el mercado estas iniciativas (actualmente realizadas por muy pocos promotores). El nuevo decreto de VPO va en esta dirección. La Asociación de Promotores está poniendo al servicio de la administración la experiencia de muchos años de algunos promotores en VPO para intentar mejorar la norma todo lo posible. No debemos olvidar que el planeamiento destina el 30% de las parcelas a vivienda protegida. Es muy importante desarrollar estos suelos.
¿Cuáles son las principales reivindicaciones del sector a las administraciones?
La Asociación planteó una serie de medidas que son necesarias para apoyar a las empresas promotoras y al sector en general en estos momentos. Es importante considerar que muchas de las mejoras propuestas no cuestan dinero, pero tienen una gran repercusión en la actividad económica, se trata de medidas de simplificación y agilización administrativa que facilitan la inversión inmobiliaria y nos hacen mas competitivos.
En estos momentos, son fundamentales las medidas que apoyan la demanda, y me refiero principalmente a la garantía del estado al pago de la entrada mediante avales del ICO en la adquisición de la primera vivienda. Medida muy eficaz porque soluciona el mayor problema de muchos jóvenes a la hora de acceder a la vivienda. Un reciente estudio hecho por APCE estima una demanda de 350.000 nuevos compradores y un efecto neto muy positivo para las arcas públicas, vía impuestos, ICIO, etc. Una rebaja del IVA de la primera vivienda al 4% también ayudaría.
También es importante mejorar el funcionamiento de la administración pública, las licencias, las tramitaciones ambientales… Tenemos que incorporar la declaración responsable en todos los supuestos en que sea posible. Supondría un gran avance. Es importante, con la experiencia que tenemos de estos años, revisar la Ley del Suelo y hacer el urbanismo más sencillo, ágil y flexible porque está claro que el modelo actual es muy rígido y no se adapta a la evolución de las necesidades y demandas de la sociedad, mucho mas rápida. Es fundamental flexibilizar los usos y hacer mas sencillas las modificaciones de planeamiento, trabajar en los procedimientos de las distintas administraciones, avanzar en la administración electrónica y la información de los expedientes…
Hay que descongestionar las evaluaciones ambientales. La medida que contempla el decreto, que propone que sean los ayuntamientos los encargados de tramitar parte de las evaluaciones ambientales, es interesante, pero también hay que aumentar los supuestos de exclusión. A modo de ejemplo, no debería evaluarse varias veces el mismo ámbito ni las modificaciones normativas.
En cuanto al mercado del alquiler, la oferta es escasa porque no existe seguridad jurídica para los propietarios. Es importante legislar con el objetivo de mejorar esta situación. También explorar la colaboración público-privada en suelos de la administración.
En fin, es evidente que hay mucho trabajo por hacer.
