Los precios residenciales repuntan ligeramente en el segundo trimestre dentro de un entorno de estabilización. La estadística Tinsa IMIE Mercados Locales del segundo trimestre sitúa en un 0,5% trimestral el incremento del valor medio de la vivienda nueva y usada en España, frente al 0,1% registrado en el trimestre anterior. El crecimiento en términos interanuales se mantiene en tasas moderadas en el 3,1%.
Frente al escenario generalizado de desaceleración, Madrid capital y ciertas ciudades costeras, como Santa Cruz de Tenerife, Santander, Palma de Mallorca, Alicante y Málaga, mantienen el dinamismo. Según el indicador de esfuerzo teórico de compra de Tinsa, en 13 capitales se supera el nivel de esfuerzo del 35% considerado razonable para adquirir una vivienda y en cuatro de ellas la ratio supera el 50%.
“Los precios residenciales han vuelto a registrar tasas de crecimiento moderadas en la mayoría de las zonas, con crecimientos más intensos en los municipios con mayor componente turístico, donde la demanda local de primera residencia compite por el espacio con la demanda vacacional. La tendencia general nacional continúa enmarcándose en un entorno de estabilización”, apunta Cristian Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa.
El dato de variación interanual (3,1%) confirma la desaceleración progresiva del mercado residencial en los últimos trimestres, tras el +3,3% interanual del primer trimestre de 2024, el 4,1% del cuarto trimestre de 2023 y el 5% del tercer trimestre de 2023.
El precio medio de la vivienda en España se ha revalorizado un 39,3% desde los mínimos de 2015 y se mantiene un 17,8% por debajo de los máximos de 2007. En Islas Baleares y en su capital, Palma de Mallorca, los precios han superado la cota alcanzada durante el ‘boom’ inmobiliario en un 9,5% y un 6,6%, respectivamente. La ciudad de Málaga se aproxima a su máximo histórico (-1,4%).
“Aunque el nivel de los tipos de interés continúa siendo alto y se espera que se mantenga en tasas elevadas durante el año, su moderación gradual comienza a favorecer el acceso al crédito hipotecario”, apunta Cristina Arias. “Por un lado, la demanda de crédito se incrementa al resultar más asequible y, por otro, la concesión de crédito se amplía al percibirse menor riesgo de impago”.
La directora del Servicio de Estudios señala que el lento avance de los visados de obra nueva favorece la persistencia de tensionamientos de precios en las zonas de concentración de la demanda, principalmente polos de empleo y ciudades con alto componente turístico, donde el nivel de esfuerzo se sitúa considerablemente por encima de los niveles razonables.
COMUNIDADES AUTÓNOMAS
Se mantiene respecto a trimestres anteriores el número de Comunidades Autónomas (9) que presentan cifras trimestrales prácticamente planas, si bien se observa cierto dinamismo en las principales zonas costeras. Destacan los dos archipiélagos y Comunidad Valenciana con un mayor impulso en el trimestre actual.
Los mayores crecimientos trimestrales, entre el 3,4% y el 1,5%, se observan en Cantabria (3,4%), Región de Murcia (2,7%), Canarias (2,5%), Baleares (1,8%), La Rioja (1,7%) y Comunidad Valenciana (1,5%). Solo una región (Extremadura) muestra en el segundo trimestre valores inferiores a los del trimestre anterior (-2,7%).
En términos interanuales, los mayores incrementos en el precio de la vivienda se registran en Baleares (+8,3%), La Rioja e Islas Canarias (+6,7% en ambos casos). También en Comunidad Valenciana y Cantabria se encarecieron por encima del 6% en el último año. Por su parte, Madrid (+2,2%) y Cataluña (2,9%) vuelven a registrar cifras moderadas y, en la Región, se sitúa en el 3,8%.
Islas Baleares es la única comunidad autónoma donde la vivienda ha superado los máximos del periodo 2007/2008: el valor medio está un 9,5% por encima. La Comunidad de Madrid, la región que más se acerca al valor alcanzado durante el boom inmobiliario, está un 8,3% por debajo.
PROVINCIAS
Las provincias con mayores crecimientos interanuales se ubican en las Islas, la Costa Mediterránea, Cantabria en la Costa Norte y, finalmente, en la provincia de Guadalajara, que recoge la demanda desplazada de Madrid.
Aumenta el número de provincias que registran variaciones trimestrales prácticamente planas, en el entorno del +/-1%, pasando de las 22 del primer trimestre a las 29 del trimestre actual. Entre las provincias que presentan un dinamismo mayor se encuentran un número relevante de provincias costeras: Santa Cruz de Tenerife (+4,9%), Cantabria (3,4%), Alicante (3,3%), Murcia (2,7%), Málaga (2,5%), Pontevedra (2,3%), Girona (1,9%), Tarragona (1,9%), Las Palmas (1,8%), Baleares (1,8%) y Castellón (1,7%).
Los polos de empleo que representan las provincias de Madrid y Barcelona aceleran en tasa trimestral (+1,4% y +0,5%, respectivamente) tras los retrocesos del trimestre anterior, pero continúa desacelerándose la variación interanual apuntando a la estabilización: +2,2% interanual en la provincia de Madrid y +2,4% en la de Barcelona.
El aumento de precios más intenso en los últimos 12 meses se registra en Soria (10,8% interanual), seguido de Santa Cruz de Tenerife (10,7%), Málaga (9,5%), Alicante (9,3%), Islas Baleares (8,3%) y Guadalajara (7,2%).
PROVINCIAS / VARIACIÓN INTERANUAL
Sin llegar a superarlo, como Islas Baleares, Santa Cruz de Tenerife es la provincia que más se aproxima a su máximo en el ‘boom’ inmobiliario (-2%), situándose más cerca que la provincia de Madrid (-8,3%).
INDICADORES FINANCIEROS Y DE ACTIVIDAD EN ESPAÑA 2º TRIMESTRE 2024
Esfuerzo teórico anual: 34,5% de la renta disponible del hogar medio.
Importe medio de nuevas hipotecas: 140.473 €.
Cuota hipotecaria media: 711 €/mes.
Compraventas / parque: 24,6 transacciones por cada 1.000 viviendas (41,4 en Alicante).
Visados de obra nueva / parque: 4 visados por cada 1.000 viviendas. (8,9 en Sevilla).
