Caixabank Research ha revisado al alza sus previsiones del sector inmobiliario para 2023 al observar que el ritmo de desaceleración está siendo más suave de lo anticipado, de forma que estima que las compraventas se situarán en las 500.000 unidades y el precio suavizará su subida por encima del 2%.
Según un informe presentado este lunes, este medio millón de unidades vendidas, que contrasta con las 480.000 que esperaba inicialmente, son similares a las registradas en 2019 pero un 23% inferiores a las de 2022. Se espera que el mayor ajuste se concentre en la segunda mano, mientras que en obra nueva se mantendrá similar al año anterior (unas 110.000 viviendas). De cara a 2024, las compraventas subirán a 510.000 unidades y en 2025 estarán por encima de las 511.000.
Además Caixabank estima una notable desaceleración del precio, especialmente en 2024. No obstante mejora su proyección anual para 2023, del 1% al 2,9% (valor de tasación, según el Ministerio) y del 1,7% al 2,1% (precio de transacción, según el INE). Para 2024 se estima una subida del 1,1% en ambos indicadores y para 2025 del 2,4%.
En los municipios turísticos se espera que a finales de 2024 los precios igualen el máximo de 2008, aunque en el resto están un 26% por debajo.
Caixabank destaca que pese a la subida de los tipos y la inflación, el mercado laboral es resistente, así como los flujos de inmigración. Además, hay mayor resiliencia de la demanda, sobre todo la extranjera, una escasez de oferta de vivienda de obra nueva y unos elevados costes de construcción.
De hecho, aunque se espera que los costes de construcción se reduzcan un 5% este año, siguen estando un 16% por encima que antes de la guerra de Ucrania, según ha apuntado la economista de CaixaBank Research Judit Motoriol en el marco de una jornada organizada por El Periódico.
Esta demanda extranjera, que se espera que caiga de forma moderada en 2023, necesita menos financiación para comprar la vivienda de forma que 1 de cada 3 contrata hipoteca. Igualmente, la entidad calcula que habrá 90.000 visados en 2023 y más de 100.000 los próximos dos años.
En el alquiler, destaca que los precios suben más que los salarios, que un 15% vive en un alquiler a precio de mercado y sus dificultades han ido a más y que se destina más del 40% de los ingresos al pago de la renta y gastos asociados.
CÓMO LO VE EL SECTOR
La presidenta de Asprima, Carolina Roca, ha destacado la resiliencia del sector y ha citado como retos aumentar la producción de vivienda, para lo que se necesita más suelo; la industrialización; atraer más mano de obra o reducir la fiscalidad.
El consejero delegado de Aedas Homes, David Martínez, ve más que una ralentización una normalización del sector, no espera caídas de precios por el desajuste entre oferta y demanda y subraya el aumento de la demanda extranjera. No obstante, insiste en que el sector debe seguir atrayendo capital, avanzar en un cambio de modelo de la construcción, resolver el problema del suelo y revisar los módulos de vivienda protegida.
Por su parte, Julián Salcedo, presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios del Colegio de Economistas de Madrid, sí prevé un ajuste en los precios en el sector a partir de 2024 y aboga por transformarlo en una industria y por dar mayor seguridad jurídica.
Antonio de la Fuente, del departamento de Corporate Finance de Colliers, también ha demandado seguridad jurídica en la tramitación urbanística y ha calificado de drama los problemas de acceso a la vivienda de los jóvenes.
